Как узаконить перепланировку квартиры

Перепланировка квартиры и виды перепланировок. Перепланировка квартиры – это изменение её параметров.Как правило, владельцы квартир проводят перепланировку без получений на это соответствующих разрешений, что в дальнейшем может повлечь за собой негативные последствия, а именно, квартирой с не узаконенной перепланировкой можно владеть, но нельзя заложить в банк, продать, подарить и т.д., то есть — нельзя передать своё право собственности.

Исключением является только передача права собственности на квартиру с перепланировкой в порядке наследства.С 2005 года вступили в силу «Правила застройки города Киева», утверждённые Решением Киевского городского совета от 27.01.2005 г. №11/2587 (далее – Правила). Правила ввели запреты на целый ряд перепланировок.Согласно Правилам застройки города Киева перепланировка делится на два вида: перепланировку и реконструкцию.

Под перепланировкой подразумевается перенос ненесущих перегородок, создание в них проёмов и т.д.
Под реконструкцией подразумеваются все действия, где имеет место внедрение в несущие конструкции дома и изменение фасада здания. На практике 90% перепланировок (реконструкций) противоречит положениям Правил, и соответственно, у владельцев этих квартир возникают проблемы при их узаконивании.

При перепланировках квартир в городе Киеве запрещается:

•    перенос «мокрых пятен» (ванн, туалетов, кухонь), их увеличение или уменьшение;
•    объединение ванны и туалета (в новых домах).
При реконструкциях квартир в городе Киеве запрещается:
•    переоборудование балкона в лоджию;
•    внедрение в несущие конструкции дома (в новых монолитно-каркасных домах практически все стены – несущие).

Квартиры с вышеуказанными перепланировками и реконструкциями ввести в эксплуатацию нормальным административным путём практически не возможно.Кроме того, имеет значение — в какой зоне Киева находится дом с точки зрения историко-культурной ценности зоны и является ли дом памятником истории и архитектуры или нет. Если дом является памятником архитектуры и, например, в перепланируемой (реконструируемой) квартире когда-то проживал видный деятель культуры, эта квартира находится под охраной закона и все виды перепланировки в ней запрещены.

Способы ввода перепланированных (реконструированных) квартир в эксплуатацию:

?    Административный способ, путём согласования перепланировки (реконструкции) в административном порядке, согласно положениям Правил застройки города Киева;
?    Судебный способ, путём оспаривания в суде отдельных положений Правил застройки города Киева;
?    Другие способы.

Административный способ состоит из трёх этапов:

1) Получение разрешения на создание проектной документации на перепланировку (реконструкцию).
Получению разрешения на создание проекта предшествует получение разрешения на перепланировку (реконструкцию) у жильцов прилегающих квартир (соседей) зачастую оформленного нотариально. Далее необходимо получить разрешение на создание проекта у балансодержателя дома (ЖЕО, УЖХ, ОСМД) и районной государственной администрации (РГА).
При реконструкции РГА ходатайствует перед управлением архитектуры Киевской городской государственной администрации (КГГА) о получении вышеуказанного разрешения, т.е. разрешение на создание проекта реконструкции выдаёт КГГА.
Если дом находится в историко-культурной зоне Киева (зачастую центр города) то получать разрешение надо ещё и в управлении по охране культурного наследия при КМДА, которое обычно получить невозможно.

2) Создание, согласование проектной документации и получение разрешения на строительно-монтажные работы.

После получения разрешения на создание проекта надо создать сам проект и согласовать его. Созданием проекта занимаются организации и физические лица, имеющие соответствующую лицензию

Министерства строительства. Созданный проект согласовывается в следующих инстанциях:
При перепланировке:

•    балансодержатель дома (ЖЕО, УЖХ, ОСМД);
•    районная СЭС;
•    районная МЧС;
•    КП «Киевгаз»;
•    КП «Киевводоканал»;
•    КП «Киевжилспецэксплуатация»
•    РГА.

При реконструкции (дополнительно):

•    КП «Киевгосэкспертиза»
•    КГГА.
Если дом находится в историко-культурной зоне или является памятником архитектуры (дополнительно):
•    управление по охране культурного наследия при КГГА.
После согласования проекта необходимо получить Разрешение на строительно-монтажные работы. Разрешение получается в той РГА или КГГА, где проект согласовывался.

3) Ввод в эксплуатацию перепланированной (реконструированной) квартиры.
После получения разрешения на строительно-монтажные работы следующей стадией является ввод в эксплуатацию квартиры. Для этого необходимо заказать в БТИ перемеры квартиры и составить новый техпаспорт, согласно перемерам и согласованной проектной документации. После получения нового техпаспорта в РГГА заказываются Акты принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта и подписываются во всех инстанциях, где согласовывался проект.
Окончательным этапом является регистрация Актов принятия в эксплуатацию в БТИ, снятие всех запретов с техпаспорта, на основании этих Актов и получение нового свидетельства на право собственности на квартиру.

Судебный способ перепланировки

Под судебным способом узаконивания перепланированной квартиры подразумевается затребование у РГА Актов принятия в эксплуатацию с помощью оспаривания законности Правил застройки города Киева.
При этом необходимо предоставить в суд проект перепланировки и его согласования в СЭС И МЧС. Так как СЭС И МЧС тоже пользуются Правилами, необходимо получение позитивных экспертных заключений этих организаций. Положительное решения суда, как правило, оспаривается РГА.
Судебный способ тоже занимает много времени и финансовых ресурсов, и редко бывает эффективен. В основном такой способ используется тогда, когда все остальные варианты исчерпаны.
Существуют и другие способы узаконивания перепланировки.
По самым скромным подсчетам, получить все разрешительные документы человеку, который ранее никогда не занимался подобными вопросами, удастся не ранее чем через год.
А можно ли все это проигнорировать? Предусмотрена ли в законодательстве  какая-то система наказаний за самовольное проведение изменений в помещении?
За самовольно проведенную перепланировку квартиры в законодательстве Украины предусмотрена административная и уголовная ответственность:
•    Ст. 96 КУоАП «Несоблюдение государственных стандартов, норм и правил во время проектирования, проведение строительных или реставрационных работ без разрешения или утвержденного проекта влекут за собой штраф от одного до десяти н.м.д.г. (от 17 до 170 грн)».
•    Ст. 97 КУоАП «Самовольное изменение архитектурного вида домов или строений во время эксплуатации — штраф от 5 до 10 н.м.д.г. (от 85 до 170 грн)».
•    Ст. 150 КУоАП «Нарушение правил пользования жилыми домами и жилыми помещениями» гласит, что «…самовольная перепланировка жилых помещений… влечет за собой предупреждение или штрафные санкции…».
•    Ст. 275 УК Украины «Нарушение во время проектирования или строительства правил, касающихся безопасной эксплуатации строений и сооружений, если это создало угрозу гибели людей или наступления иных тяжелых последствий — штраф до 50 н.м.д.г. (до 850 грн), или исправительные работы на срок до двух лет, или ограничение свободы на срок до трех лет.
То же действие, если оно привело к гибели людей или иным тяжелым последствиям           — исправительные работы на срок до двух лет, или ограничение свободы на срок до пяти лет, или лишение свободы на срок от двух до пяти лет».
•    Ст. 298 УК Украины «Уничтожение, разрушение или порча памятников истории или культуры караются штрафом до ста необлагаемых налогом минимумов доходов граждан или ограничением свободы на срок до трех лет…». То есть, если ваша квартира расположена в доме, который является памятником архитектуры или истории — вам лучше все-таки получить все соответствующие разрешения.
•    Закон Украины «Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроительства» № 208/94 ВР от 14 октября 1994 г., который регламентирует ответственность за правонарушения в области градостроительства. Согласно статье 1 этого закона предусмотрена ответственность «…за выполнение строительных работ без разрешения на их проведение или без утвержденной проектной документации в виде штрафных санкций в размере 50% от стоимости этих работ…».

Еще следует подготовиться к тому, что при возможной продаже или составлении дарственной на перепланированную или реконструированную без разрешения квартиру, возникнут сложности с оформлением перепланировки. В БТИ поставят на новом плане квартиры штамп «Без дозволу», говорящий о том, что перепланировка сделана незаконно, без разрешения. В этом случае получение «справки-характеристики», необходимой для операций с недвижимостью, невозможно.

Посмотрите другие полезные статьи